近年来，全球主要城市的房价都在上涨，但在一些城市，房价上涨的速度实在太快了。瑞银周四(9月28日)发布一份报告称，目前全球有8个主要城市的房价处于“泡沫风险”区。

　　欧美地区：多伦多房价崩盘的风险较高

　　据瑞银2017年全球房地产泡沫指数显示，多伦多是泡沫风险较高的城市，其他进入泡沫风险区的城市还包括斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港以及阿姆斯特丹。

　　下图就是2017年瑞银全球房地产泡沫指数 ，红色为泡沫风险，黄色为价格高估，绿色为价格公允，灰色为价格低估。

　　当房价的估值相对于收入和就业等基本面因素过高而进入所谓的泡沫区域时，它们面临的崩溃风险就变得大很多。

　　瑞银报告指出，这些城市的房价自2011年以来上涨近50%，涨幅远高于当地的经济增长率和通胀率，且这些城市的居民收入和租金同期涨幅还不到10%。

　　尽管没有美国的主要城市进入泡沫风险区，但瑞银认为旧金山和洛杉矶的房价被高估了。报告称，虽然这两个城市的房价自2011年以来上涨了近65%，但考虑到当地强劲的经济基础和区域内飞速发展的科技行业，两地房价的风险可控。

　　亚太地区：悉尼泡沫较大，香港较难负担

　　在亚太地区，悉尼是泡沫风险较大的主要城市，悉尼所有分项指标均明确表明该地的房地产市场风险加剧，该城市在2015-2016年的房价下跌显然是暂时性回调。

　　与之形成鲜明对比的是，新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温。该城市的实际价格过去六年以来小幅下降，目前已较2011年的峰值回落18%。目前新加坡房地产市场降至公允估值水平，2017年的风险指数也较去年有所回落。

　　在香港，住宅市场价格在年中时创下历史新高。在全球几大全球金融中心城市中，香港的房价是较难负担的，人均居住面积为14平方米。

　　瑞银财富管理投资总监办公室全球房地产主管Claudio Saputelli表示：“投资需求未见减弱以及强烈的乐观预期，使得香港房价短期内的下行空间受限，但保持谨慎仍是必要之举。市场高度依赖投资情绪，以及监管措施仍可能进一步收紧，导致这个市场长期前景仍有较大的不确定性。”

　　东京房地产市场则继续与日本其他地区脱节。自2012年以来，东京实际房价上涨25%，而全国其他地区则下降10%。低利率是部分地区房地产火爆的支持因素，但是，由于收入增长滞后，住房正变得越来越难以负担。人口长期减少的预期也限制了房价上行空间。

　　报告指出，全球各地房价飙升的原因各不相同。在欧洲和加拿大市场，历史性的低利率是刺激房价上涨的关键因素，而美国房价上涨则主要受供应量下滑的影响。目前美国的住宅开发商还没有从2008年的次贷危机中恢复过来，新屋建造数量尚不及历史平均水平。

　　“超级明星城市”房价仍将稳步上涨?

　　当然，泡沫在破裂之前是无法被证明的。但从历史上来看，当一个城市的房价与当地市场的经济基本面脱钩时，房价就会面临下跌风险。

　　瑞银分析师指出，宏观经济动能的改变、投资者情绪的转移或是供应量的大幅上升都会引发房价下跌。

　　说到这里，就要聊到“超级明星城市”的概念了。一些市场人士认为，即便房价与经济基本面脱钩，超级明星城市(比如香港、伦敦和旧金山等)的房价依旧会持续上涨。

　　瑞银分析师解释说，只要供给不超过需求，高净值投资者总会涌向这些城市，因此这些所谓的超级明星城市的房价不太可能下降。

　　另外，由于国际投资需求激增并且超过了当地购房者，今年来这些超级明星城市获得了额外的推动力。过去三年里，超级明星城市的房价平均涨幅近20%，确认了甚至是较乐观投资者的预期。这种思维激化了估值过高的情况，甚至是导致全球发达经济体大多数主要城市的房地产市场出现泡沫风险。

　　不过，有一个很重要的因素将会影响到投资者的决定，那就是利率。如果利率开始缓慢或迅速地上升，投资者可能会撤资。