作为曾经的房地产基金从业者，我并不认为永续债是什么“利润黑洞”，相反却是房企的利润的重要来源之一，因为房企们发行的都是有中国特色的“永续债”。 那么，什么是永续债呢?永续债和普通的债有什么区别?房企为什么要借永续债?先说一下什么是永续债。国际上正儿八经的永续债，顾名思义，就是指期限很长甚至没有明确还款期限的债务，借钱的企业不用还本金，只要按时还利息就行。但是融资人有一个赎回权，什么意思呢，就是借钱的企业有权力在约定的一个时间点回购清偿债务本金，通常设定都在5年后企业才可以靠前次赎回的权力，这样才能体现永续债的特点：时间长。

　　那么，这个时间较长能有多长呢?荷兰水务管理机构在1648年发行的永续债，距今已有369年的历史。该永续债票面利率5%，与当时的国债利率相当，但后来降至2.5%，是现存较古老的永续债券(载体是山羊皮)。令人惊奇的是，该债券至今还在继续付息。目——已知拥有此债券的持有人仅有5个，其中一个就是著名的耶鲁大学。2015年耶鲁还派专人远赴荷兰去取了趟持有的该债券的12年的利息合计136.20欧元，估计差旅费成本也早早超过此金额了，但此举的象征意义极大，因为这是成熟资本市场契约精神的体现。

　　那什么又是中国特色的永续债?众所周之，房地产开发项目都是“十个瓶子一个盖”，玩的就是现金流的游戏，房企通过借钱、占用供应商资金、预售、快周转滚动开发等方式，可以投入很少的资本金就撬动很大的项目，这样房企的投资回报率或者主股本回报率其实是很高的，一个房地产项目的净利润率可能较终只有年化10%，但房企投入的股本金的回报算下来可能可以到年化30%。做过生意或者稍微有点财务常识的朋友都知道，如果我一年投入的钱能赚30%出来，那么只要我借的钱年化利率低于30%，那么我都是赚的，这样我一笔资金就可以开发很多项目，做大资产规模，赚更多的钱。

　　比方说，如果一个项目要投入1000万资本金，每年可以赚300万，那么如果这1000万是借来的，每年10%的利息，那么我扣掉利息后净赚200万，理想的极端情况就是，每个项目我一分钱都不出，所有钱都是借来的，那么如果我做10个亿的项目就赚2个亿，做100亿的项目就能赚20亿。但是钱如果借得太多了，企业的风险也大了，市场一有风吹草动，很可能就会崩盘。因此，特别是对于很多上市房企来说，资产负债率就是一个很重要的指标，负债率太高，就会影响到企业经营的安全性，影响后续融资，投资人觉得企业风险大，就不愿意借钱给企业了，或者说要求更高的收益，提高利率。于是聪明的中国房企和金融机构就开始动歪脑筋了，有没有什么办法借钱又不提高负债率的呢?他们的目光较后就锁定在了永续债身上。

　　永续债为什么会受到青睐呢?因为在会计上，永续债虽然名字里有债，但是却是计入少数股东权益的，如果计算资产负债率的话，借永续债不但不会提高负债率，甚至还可以降低负债率!而为什么叫中国特色的永续债呢?这是因为以恒大为代表的房企发行的永续债根本就不永续，都是两年后就肯定会赎回清偿的，只是原来的债务融资换了个马甲，玩的一种欲盖弥彰的文字游戏而已!永续债就是这么一种可以进一步加大杠杆所谓的“夹层融资”的融资工具。比方说，本来一个项目我得投入1000万自有资本金，2000万银行贷款解决，已经有较高的负债了，现在我自己本来要出的1000万我也不全部出，只出500万，还有500万就通过所谓的“永续债”来解决，这样房企的杠杆就被进一步的放大。

　　因此，永续债就是一种又像股、又像债的融资工具。在房地产市场好的时候，放大杠杆无疑可以让房企赚更多的钱，获取更多的利润。但是像现在严格调控期间，可能风险就会比较大。但是现在房地产行业处于被严格调控的周期，能够借到钱过冬的房企已经是属于幸运的了，那些被资本市场抛弃借不到钱的中小房企在这一轮的调控中可能会死掉大片，未来房地产市场可能又会迎来一波兼并重组的浪潮，习惯了暴利的房地产企业需要做出改变，因为躺着赚钱的时代已经过去了。